CUIDADOS QUE DEVEM SER SEGUIDOS ANTES DE FECHAR UM NEGÓCIO

 

Comprei um imóvel com dívidas de IPTU e condomínio, sou obrigado a pagar? Sim, se você comprou e não ficou atento a isso, você é obrigado a pagar pelo débito anterior deixado pelo ex-proprietário, portanto, tenha muito cuidado ao fazer um investimento . 

Taxa de Condomínio:

Leilão de Imóveis

IMÓVEL COM DÍVIDAS:

Compra e Venda de Imóveis

Usucapião

IPTU

Due Diligence Imobiliária 

IMÓVEL DEIXADO DE HERANÇA:

Comprei um imóvel com dívidas de IPTU e condomínio, sou obrigado a pagar?

É preciso ter muito cuidado ao comprar imóveis para não ser surpreendido com dívidas não planejadas

Vinícius Gomes Barros, Advogado.

Publicado POR, Vinícius Gomes Barros

Antes de comprar um imóvel, você perguntou ao vendedor se o IPTU ou Condomínio estavam em dia?

Caso nunca tenha feito essa pergunta, nem contratado um advogado para te auxiliar numa compra de imóvel, saiba, a partir de agora, que ela é importantíssima.

Imagine só essa situação:

Depois de muito procurar por um apartamento, você finalmente encontra um lugar com um valor em conta, local acessível, padaria e supermercados próximos, com áreas de lazer para seus filhos, e até uma piscina para usar aos fins de semana.

Você fecha diretamente com o vendedor, sem intermediários, verifica a matrícula do imóvel e parece estar tudo ok.

Faz um financiamento em um banco de confiança, adquire o imóvel e leva a registro no Cartório de Imóveis, e também atualiza as informações na Prefeitura.

Tudo parece perfeito.

Até que um dia você descobre que seu nome foi negativado no SPC e/ou protestado pelo Município, por uma dívida de 5 anos de IPTU, Multas diversas, Taxas de Condomínio, e etc...

Você se desespera. Deve haver um engano. Afinal, você mora há apenas um ano ali. 

Certo ? Errado...!

O antigo proprietário tem que ser responsabilizado!

Será? 

Sim, porém o antigo proprietário deve tomar alguns cuidados ao vender o imóvel, o primeiro deles é comunicar a administração do seu condomínio e,  fazer a transferência junto aos órgãos competentes, como financiamentos em bancos, prefeituras e demais autarquias, além dos demais órgãos arrecadadores,..., além dos registros em cartório, protocolar uma via informativa com cópia assinada e registrada em Cartório, ajuda na hora de ter que provar que você não é mais o responsável pelas dívidas decorrentes e futuras e, que portanto, não responde mais pelo imóvel e sim o novo comprador...

E, por isso a importância de atualizar também junto a administração do seu condomínio. Segue abaixo exemplo de solicitação que podem ocorrer por parte de alguns síndicos:

Segue aqui alguns modelos utilizado, por síndicos, e etc..., ex: 

Comunicado Importante de Atualização Cadastral.

Senhores(a), visando o melhor aos condôminos, se fará necessário atualizar as informações pertinentes aos moradores, bem como dos proprietários, procuradores e/ou inquilinos..

Proprietário Raiz ( Contrato Firmado Junto à Caixa Econômica Federal ou Banco de Convênio ao Programa Habitacional ).

Nome:

CPF 

Endereço Atualizado 

E-mail 

Telefone 

Assinatura:

Procurador atual caso o imóvel tenha sido repassado ou vendido.

Nome:

CPF 

Endereço de e-mail 

Endereço atual 

Fone

Assinatura 

Caso seja o locatário ou morador responsável pela unidade junto a administração do Condomínio, (síndico ou Adm).

Nome Completo 

CPF 

Endereço eletrônico de e-mail 

Correspondência:

Assinatura do declarante das informações 

Será uma obrigatoriedade de comunicar-se ao Síndico, em caso de mudança ou das alterações acima relacionadas, preenchendo e assinando novo documento para manter atualizado o cadastro...

Antes de comprar um imóvel, você precisa saber o que é uma “dívida própria da coisa”

Existem algumas obrigações que dizem respeito às pessoas, como, por exemplo, o pagamento do aluguel.

E existem obrigações que dizem respeito à propriedade, como, por exemplo, o IPTU.

É o que chamamos de “obrigações propter rem”. Que, ao pé da letra, é “obrigações próprias da coisa”.

E o que isso quer dizer...?

Bem, se você aluga um imóvel em que o inquilino anterior foi despejado por falta de pagamento, o locador não poderá cobrar de você essas dívidas.

Afinal, as dívidas nasceram do contrato entre o locador e o outro inquilino. Você não tem nada a ver com isso.

Porém, se você compra um apartamento em que o proprietário anterior deixou de pagar o condomínio e o IPTU, você, como novo proprietário, deverá quitar essas dívidas.

Pois elas dizem respeito ao imóvel, e não ao proprietário.

E nesse caso, se você não pagar as dívidas, não adianta falar que se trata de um “bem de família” (lei nº 8.009/90). Você pode perder seu imóvel.

Vamos ver a seguir:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: [...]

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

Ou seja, a lei permite que o imóvel seja penhorado, e até mesmo leiloado, para quitar as obrigações que dizem respeito a ele.

Então vamos ao que interessa: sou obrigado a pagar as dívidas de IPTU e Condomínio do imóvel que adquiri?

Como todo bom advogado diria, a minha resposta é: depende.

Isso porque existem algumas exceções à regra que precisam ser analisadas caso a caso.

Vamos listar os casos mais comuns de aquisição para explicar cada um deles.

Fica comigo até o final que você já vai entender tudo.

Se você comprou o imóvel diretamente do antigo proprietário...

Se você não negociou o contrato de compra e venda corretamente, então não há discussão: você deve pagar as dívidas de IPTU e Condomínio.

Depois que quitar as dívidas, você até pode mover uma ação contra o antigo proprietário, mas as chances de um resultado positivo não são muito boas.

É obrigação do comprador procurar todas as informações a respeito do imóvel que está adquirindo, como Certidões Negativas de Débitos Fiscais, ou até mesmo buscar o síndico do condomínio.

Essa análise e pesquisa geralmente é feita por um advogado, no que chamamos de due diligence (pode ser entendida como investigação).

Sobre isso, vamos falar em outro artigo.

Se você arrematou o imóvel em leilão...

Existem duas formas de leilão de imóveis: o judicial e o extrajudicial. 

Seja qual for o tipo de leilão, sempre leia atentamente o edital.

No edital, são informadas as principais dívidas relativas ao imóvel, como o IPTU e Condomínio.

Em alguns casos, o leilão é feito justamente para cobrir todas as dívidas do imóvel. Nessa hipótese você já pagará por elas junto com o valor da arrematação.

Porém, se o edital não mencionar a existência das dívidas, ou se o edital determinar que se trata de uma obrigação do arrematante, então você será obrigado a pagar todas as dívidas do imóvel separadamente.

Por isso, procure todas as informações a respeito do imóvel antes de arrematá-lo.

Se você herdou um imóvel...

Em regra, só é possível herdar imóveis que estejam sem dívidas. Isso porque, no processo de inventário, é preciso apresentar Certidões Negativas de Débitos Fiscais.

Porém, se houver alguma dívida e os herdeiros não tiverem condições de arcar com elas, é possível solicitar uma autorização judicial para vender o imóvel e pagá-la.

Mas isso depende de uma análise mais detalhada.

No entanto, se, após o inventário, for descoberto que existia uma dívida relativa ao imóvel, e ela ainda não estiver prescrita, os herdeiros poderão ser cobrados a pagá-la.

Se você usucapiu um imóvel...

Uma exceção aos demais casos, na usucapião o novo proprietário não é obrigado a quitar dívidas anteriores do imóvel.

A usucapião é uma forma de “aquisição originária” de um imóvel após um determinado período de tempo (entre 5 a 15 anos, dependendo do caso). Ou seja, é como se fosse a “primeira vez” que o imóvel terá um proprietário.

Em outras palavras, as dívidas anteriores não deixam de existir, mas não poderão ser cobradas do novo proprietário e nem poderão atingir o imóvel. Quase como se fosse um “novo imóvel”. Porém, a ADM, pode judicializar o débito existe, tendo em vista que o novo proprietário têm que ter ciência antes de impetrar o pedido de usucapião. 

O Código Civil prevê as penalidades para coibir a inadimplência em condomínio. No artigo 1.336 está definido que o condômino que não paga a contribuição mensal fica sujeito aos juros previstos na convenção. Caso não estejam definidos, pode ser cobrado multa de até 2% sobre o valor da dívida e juros de 1% ao mês.

É possível evitar essas cobranças?

Uma vez adquirido o imóvel, é preciso analisar outras regras para evitar a cobrança de dívidas antigas.

Um especialista poderá identificar uma possível prescrição ou decadência das dívidas. Ou seja, quando se passa o prazo para a cobrança da dívida e ela se torna inexigível.

Também é possível identificar irregularidades, e até ilegalidades, na cobrança. Mas todas essas situações passariam por um juiz para serem analisadas.

Assim, a melhor forma de evitar cobranças ou surpresas é realizar uma investigação completa sobre a situação jurídica do imóvel (que chamamos de due diligence).

Com isso, é possível o comprador negociar com o vendedor algum desconto. Afinal, terá outras preocupações para resolver e regularizar a situação do imóvel.

Porém, no caso de um leilão, com uma investigação e estudo do imóvel, o arrematante poderá se preparar financeiramente para arcar com os riscos envolvidos, ou verificar se está realmente fazendo um bom negócio.

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Fonte das informações JUSBRASIL 

Se tiver dúvidas, ou quiser conversar a respeito, entre em contato conosco que será um prazer continuar esse assunto: contato@gmbadvogados.com